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近年注目の集まる再生住宅の考え方。中古住宅を買ってリノベーションすることで、予算に余裕を持った上で、自分好みの住まいを手に入れられます。

しかし、中古住宅の購入には、新築購入とは異なるリスクや注意点も存在します。知識のない状態では何に気をつけるべきか分からず、結果的に後悔をしてしまうこともあるかもしれません。

この記事では、中古住宅を買ってリノベーションする際に気をつけるべきポイントについて解説します。中古住宅の購入を検討している方は参考にしてください。

中古住宅の買い方2種類

中古住宅の買い方には、大きく分けて2種類あります。1つは、自分の好みに合わせてリノベーションする方法。もう1つは、リノベーション済みの物件を購入する方法です。

それぞれの特徴を解説します。

1. 買ってリノベする

中古住宅を購入後、大規模なリノベーションを施す方法です。

自分の好みやライフスタイルに合わせて間取りや内装を変えることができるメリットがあります。

ただし、物件の調査やリノベーション工事には専門的な知識や技術が必要なので、信頼できる業者や設計士を選ぶことが重要です。

2. リノベ済み物件を購入する

あらかじめ売主がリノベーションを実施した物件を購入する方法です。

すぐに入居できたり、安く購入できたりするのが魅力です。

一方、自分の好みやライフスタイルに合わない部分があるかもしれないほか、隠れた欠陥や劣化が購入後に見つかる可能性もゼロとはいいきれません。

リフォーム・リノベーション歴や内容、品質や保証などを詳しく確認することが重要といえます。

中古を買ってリノベーションするのが注目される理由

近年は、中古を買ってリノベーションすることに注目が集まっています。ここでは、注目が集まる理由について詳しく解説します。

新築物件の値上がり

建築材料高騰などの背景から、新築物件の価格は上がる一方です。

そんな中、中古物件は新築物件に比べて価格が安く、特に築20年ほど経過した住宅の価格はゼロに近いことも。

購入費用のほとんどは土地代にかかるため、経済的負担を軽減できるとして注目されています。

新型コロナの影響

新型コロナの影響を受けてリモートワークを実施する企業が増えたことで、住環境に対するニーズが変化したことも、中古物件が注目される理由の1つです。

リノベーションは、既存住宅を間取りから大きく変更できるため、自分好みの住宅にカスタマイズできる特徴があります。

ワークスペースや趣味のスペースを確保したり、防音や断熱などの性能を向上させたりといったリノベーションをほどこすことで、在宅勤務でも快適に自宅で過ごせるでしょう。

また中古物件は立地の良い物件を見つけやすく、利便性やアクセス性が高いことからも、働く世代から注目が集まっています。

中古住宅を買ってリノベーションする際の流れ

中古住宅を買ってリノベーションする流れには、大きく分けて「中古住宅の購入」と「リノベーションの設計・工事」という2つの工程があります。それぞれの工程について解説します。

1. 中古住宅の購入

まずは、不動産ポータルサイトや情報誌などで物件情報を収集しながら、自分の理想とする住まいの条件について洗い出します。

その後、不動産会社やリノベーション会社に相談し、物件を探してもらいましょう。

よい物件が見つかった場合、壁の撤去や水回りの位置変更などが可能かどうか、構造や耐震性などに問題がないかなどを確認します。

また、周辺環境や利便性などもチェックします。

問題がなさそうであれば、売主との不動産売買契約を結びます。

重要事項説明を受けた後に契約書に押印し、手付金を支払います。

購入に住宅ローンを利用する場合は、契約前に審査を受け、金融機関と住宅ローン契約を結びます。

物件費用の支払いや住宅ローン契約が完了したら、物件の引き渡しです。

この際、不動産の所有権移転登記も行います。

2. リノベーションの設計・工事

住宅の条件がある程度決まってからは、リノベーション会社と打ち合わせをして、間取りやデザイン、工事スケジュールや予算などを決定します。

このタイミングで、物件の現地調査を実施し、希望のリノベーションができるかどうかを確認します。

プラン内容の決定後、工事請負契約を結びます。

なお、リフォームローンを借入する場合は、このタイミングでローンの申し込みと契約も行います。

3. 居住開始

工事完了後は、施主立ち会いのもとで竣工検査を行い、問題がなければ引き渡しとなります。

入居後の保証やアフターサービスなどについては、工事請負契約前に確認をしておきましょう。

期間に余裕を持ったスケジュールを

「中古住宅の購入」と「リノベーションの設計・工事」は同時進行で行うことが多く、着手開始から引き渡しまで、半年以上かかることも珍しくありません。

中古住宅をリノベーションする場合は、余裕を持ったスケジュールを組むことを心がけましょう。

中古住宅を買ってリノベーションする際の注意点

ここでは、中古住宅を買ってリノベーションする際の注意点について解説します。

物件調査に時間をかける

中古住宅を購入する場合、物件の状態や周辺環境、希望のリノベーションができるかどうかなどを十分に調査しなければ、あとからトラブルや不満が発生することにもつながりかねません。

耐震性や給排水設備、電気配線などの構造的な部分や、壁や床などの内装の劣化度などをチェックしましょう。

また、物件の構造や、マンションの場合は管理規約に制約がないかどうかも確かめます。

たとえば、壁を撤去して間取りを変更したり、水回りの位置を移動したりする場合は、構造上可能かどうかや許可が必要かどうかなどを事前に調べる必要があります。

瑕疵担保期間が新築より短い

新築住宅の場合、建築会社が建物の欠陥に対して10年間の瑕疵担保責任を負うことが法律で定められています。しかし、中古住宅の場合はこの期間がグッと短くなり、購入後に建物に問題が発生した場合、自己負担で修理する必要があることに注意しましょう。

具体的には、売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保責任の期間は最低2年間。

個人が売主の場合、保証するべき最低期間は定められておらず、売主と買主の交渉によって決められます。

契約時には瑕疵担保期間や内容を明確に確認するほか、ホームインスペクションなどを実施し、トラブルを事前に防ぎましょう。

ローンが組めない物件もある

物件の築年数や状態によってはローンが組めない場合もあります。

金融機関は、物件の価値や将来性を評価してローンの審査を行います。そのため、築年数が古くて耐震性や設備が劣る物件や、立地条件や周辺環境が悪い物件はローンの審査に通りにくくなります。

契約の準備を進めてから、ローンが通らずに話が白紙に戻ることを防ぐためにも、中古住宅を購入する際は、事前に金融機関から事前審査を受けておくことをおすすめします。

買ってはいけない中古住宅の特徴

中古住宅の中には、購入後にトラブルや不満が発生したり、住み心地が悪かったりする物件も存在します。

特に以下のような物件は、購入前によく条件を確認し、購入しても後悔しないかよく検討しましょう。

・ハザードマップで危険なエリアに該当する土地

・地盤が不安定な土地

・居住向きでない用途地域の土地

・利便性が悪いエリアの土地

・旧耐震基準で建てられた建物

・メンテナンスがなされていない建物

・建物に欠陥がある建物

・建物にゆがみや傾きがある建物

買ってはいけない中古住宅を見分ける方法

買ってはいけない中古住宅を見分ける具体的な方法にはどのようなものがあるのでしょうか。詳しく解説します。

ホームインスペクションを実施する

ホームインスペクションとは、住宅のプロが建物の劣化や不具合をチェックするサービスです。中古住宅を購入する前にホームインスペクションを依頼することで、目視では分からない問題点やリスクを発見できます。例えば、以下のような項目をチェックします。

・基礎や壁にひび割れがないか

・建物が傾いていないか

・施工不良がないか

・雨漏りやシロアリの被害がないか

・屋根や外壁の状態は良好か

・旧耐震基準に適合しているか

・水回りや設備の動作は正常か

ホームインスペクションは有料のサービスですが、購入後に発生する可能性の高い修繕費用やトラブルを未然に防ぐことができます。

また、ホームインスペクションの結果をもとに、価格交渉や契約条件の変更を行うこともできます。中古住宅を購入する際は、必ずホームインスペクションを実施することをおすすめします。

確認済証を確認する

確認済証とは、建築基準法に基づいて建物が適切に建築されたことを証明する書類です。確認済証には、建物の構造や規模、用途などが記載されています。

確認済証を確認することで、建物が法令に違反していないかや、増改築されていないかなどが分かります。

確認済証や建築図面は、売主が保有していれば閲覧できますが、紛失している場合や古い物件の場合は、役所や指定確認検査機関で取得する必要があります。

周辺環境や交通状況を調べる

近隣施設や自然、治安などは、住み心地や生活の利便性に直結します。

インターネットで周辺環境を調べるほか、不動産業者や売主に契約前に住環境について納得いくまで質問をしておきましょう。

また、実際に現地を見学する場合は、日中だけでなく夜間も訪れてみることをおすすめします。

まとめ：専門家の意見も取り入れて、後悔のないリノベーションを

中古住宅を買ってリノベーションするのは、自分だけのオリジナルな住まいを作るための魅力的な選択肢の一つです。

しかし、中古住宅の購入には、新築とは異なるリスクや注意点があります。

購入の際は事前に建物の状態や耐震性、立地や周辺環境をチェックするほか、専門家とよく相談しながら、理想の暮らしを実現させましょう。

後悔のないリノベーションを実施したいと考えている方は、リノベアにぜひご相談ください。

主に愛知県内でリノベーションを実施しており、提案から工事まですべてを自社で担当しています。

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