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中古のマンションや戸建てなどを、間取りごと大きく改修し、新品同様に工事を加えるリノベーション。環境に優しく、費用も新築購入より安価な一方で、間取りやデザインにはこだわりを持てるなどのメリットが多く、注目している人も少なくありません。

ただし、住宅の売買は大きな決断が必要なもの。失敗しないためにも、事前に情報を集めたいと思うのは当然のことです。

この記事では、リノベーション済み物件の売買に関するポイントや注意点、選び方などを解説します。リノベーション済み物件の売買が気になっている人は、ぜひ参考にしてください。

リノベーション前提で物件を購入するメリット｜売買

リノベーション物件を売買することには、どのようなメリットがあるのでしょうか。3つのメリットについて、詳しく解説します。

費用を抑えられる

リノベーション済み物件は新築物件よりも築年数が経過しているため、安価に不動産を購入できる傾向にあります。

リノベーション工事にかかる費用は、およそ700万〜2,000万円程度が一般的。不動産購入金額と工事費用を足し合わせても、新築購入費用とほとんど変わりがないか、やや安価なことが多いのが特徴です。

また、リノベーション済みの物件を売却する場合であっても、中古物件をそのまま売却するより高い価格がつきやすく、売り抜けやすい特徴があります。

希望のエリアに住める

都心部や駅近などの人気エリアでは、建物を建てられるような更地が残っていることはほとんどありません。新築のマンションが建つことも滅多になく、新築住宅で人気エリアに住むことは難易度が高いのが現実です。

リノベーション物件は新築同様の見た目や住み心地ではありますが、中古物件のため、人気エリアでも探しやすいのが特徴。新築であれば価格が高騰するような場所の物件でも、比較的安価で売り出されていることが少なくありません。

こだわりの住まいをオーダーメイドで作れる

内装や外装だけでなく、住宅の間取りまで全て手を加えられるリノベーション工事。天井を高くする、床暖房を入れる、自分の趣味やライフスタイルにフィットしたオーダーメイドの部屋を作るといった憧れの工事も実現可能です。

注文住宅のようなこだわりの住空間を、人気のエリアで、比較的安価に手に入れられるリノベーション物件は、住まいにこだわる人にはぜひ検討したい選択肢といえるでしょう。

リノベーション前提で物件を購入するデメリット｜売買

一方で、リノベーションを前提に中古物件を購入すると、思わぬトラブルに巻き込まれることもあります。デメリットについて、詳しく解説します。

古すぎる物件は追加費用がかかる

建物の状態によっては、予想外のトラブルや不具合が発生する可能性があります。ありがちなのは、水漏れや結露、カビやシロアリなど。また、耐震性などに問題がある場合、補強工事にはまとまった費用がかかります。

また、配管や電気設備の交換や補強、断熱材の追加などの工事が必要になることも考えられます。

住めるまでに時間がかかる

不動産を購入してからリノベーション工事のプランニングをする場合、引き渡しまでは平均して半年程度の時間がかかります。

また、工事中にもトラブルや材料不足などで、工事の遅延が発生する可能性もゼロではありません。工事期間中の仮住まいについては、リノベーション工事が始まる前までにしっかり確保しておきましょう。

ローンの借り方が複雑

新規住宅購入と、中古住宅＋リノベーションでは、代金支払いの回数が異なります。

新築住宅の購入をする際は、一般的に代金を支払う回数は

・手付金

・残代金（引き渡し時）

の2回です。

一方、中古住宅をリノベーションする場合、これに加えて、リフォーム工事費用を支払わなければなりません。

リフォーム工事費用も、前払金と完成時で2回支払うことがあります。

この結果、中古住宅購入の場合、支払い回数が4回以上になることも。そのつどまとまった額のお金を用意しなければならないことは注意しておきましょう。

さらに覚えておきたいのが、住宅ローンが借りられるのはリノベーションが完了し、住宅の引き渡しが終わった段階であること。最初に住宅を購入する際は、購入代金を一括で支払うか、「分割融資」「つなぎ融資」などの方法で費用を調達しなければなりません。

分割融資は、融資の条件が厳しくなりがちな一方、つなぎ融資は、金利が住宅ローンよりも高くなりやすい特徴が。いずれにせよ、新築購入のようにシンプルなお金の借り方をしづらいことは押さえておいたほうがよさそうです。

リノベーション前提で物件を購入する注意点｜売買

リノベーション前提で物件を購入する際は、どのようなポイントに注意するべきなのでしょうか。詳しく解説します。

耐力壁のある物件は避ける

間取りまで変更するリノベーションを実施したい場合は、建物の構造に注意しましょう。特に「耐力壁」と呼ばれる、建物を支えるための補強の壁が使われている物件には注意が必要です。

耐力壁を取り払うと住宅の耐震性が大きく低下してしまうため、耐力壁をキープしたままリノベーション工事を実施する必要があるからです。このため耐力壁のある物件は、間取りの変更などが難しくなることが一般的です。

自由なリノベーション工事を実施したい場合は、耐力壁のない物件を探しましょう。

ホームインスペクションを確認する

中古住宅を購入する際は、売主が実施したホームインスペクションを必ず確認しましょう。ホームインスペクションでは、雨漏りや傾き、シロアリ被害など、建物の構造上主要な部分に劣化やトラブルが発生していないかどうかを、専門家が調査しています。

ホームインスペクションについて不動産会社が売主と買主に伝えることは、法律上の義務にもなっています。国が推奨する制度でもあるため、ぜひ積極的に活用してみてください。

周辺環境や共用部分もチェック

マンションの場合、室内は新築同様に工事ができても、共用部分の見た目はコントロールできません。廊下やエレベーター、ゴミ置き場や駐車場などの管理状況のほか、大規模修繕計画や管理組合の運営状況などはきちんと確認しておきましょう。

また、戸建てであっても、周辺環境のチェックは重要です。周辺の治安や騒音、日当たりや風通し、交通アクセスや生活施設などが自分のニーズに合っているか確認しましょう。

リノベーション物件売買の失敗事例

リノベーション物件の売買に失敗してしまいがちな事例について、内容と理由、対処法を解説します。

住宅性能に不満

購入する物件の築年数によっては、住宅性能に不満が出ることがあります。たとえば、以下のようなケースが考えられるでしょう。

・夏暑く、冬寒い。冷暖房の料金がかかりすぎる

・耐震性が低く、大型地震が発生したら倒壊のおそれがある

・結露やカビが発生しやすい。お気に入りの家具がカビだらけに

購入前にホームインスペクションを取得することを忘れずに。建物の構造や基礎部分に問題がある場合は、費用をケチらず、お金を出して耐震や劣化対策の工事をしましょう。

予算オーバー

一般的に中古住宅をリノベーションすることは、新築物件を購入することよりも価格が安くなるもの。とはいえ、予算をオーバーしてしまう事例も少なくありません。特に後悔しやすいのは、以下のようなケースです。

・仮住まいの費用を考えていなかった

・工事が始まってから、デザインを変更したくなり2回工事をした

・プランニングの段階で、何回も案を白紙にした

リノベーションをする際には、自分がどのようなデザインの家に住みたいのか、理想やイメージを明確に持っておくことが重要です。また、予算オーバーを防ぐためにも、事前に予算の限度額は決めておきましょう。家族で予算の額を共有しておくことも重要です。

メンテナンス費用がかかる

中古住宅のため、新築住宅よりもメンテナンスの時期がすぐにきてしまうリノベーション物件。特に、購入時から手を加えなかった部分がある場合は、時期が来たらリフォームや改修を加えるのを忘れないようにしましょう。またマンションの場合は、大規模修繕などの時期がいつなのかも把握しておきたいものです。

ローンの返済額とは別に、メンテナンス用の費用を積み立てておくことも重要です。

リノベーション物件を高く売るポイント｜売買

リノベーション物件を購入した人は「ライフスタイルに合わせて家を変える」という発想を持っていることも少なくありません。この結果、ライフステージが変われば住み替えを検討することもあるでしょう。

購入し、大事に使ってきたリノベーション物件を、なるべくよい条件で売却するためのポイントを紹介します。

リフォームしやすい作りにしておく

リノベーションをする人は、こだわりの間取りや部屋を作りたくなってしまうもの。ただし、あまりにもオーダーメイドな部屋を作ってしまうと、買い手がつきづらくなってしまうことも考えられます。

「居室としても使える」「クローゼットとしても使える」「寝室としても使える」といったように、空間の汎用性を上げておくことはぜひ検討してみましょう。

リノベーションの内容や効果をアピールする

売却時には、リノベーションの内容や効果を分かりやすくアピールしましょう。以下のようなポイントを伝えると、購入者も安心できます。

・耐震性や、断熱性、防音性、換気性など

・間取りや内装デザイン

・省エネ性

・バリアフリー

リノベーション物件に詳しい不動産会社を選ぶ

リノベーション物件を売却する際には、不動産会社の選び方も重要です。賃貸物件の取り扱いがメインの業者に頼んでしまうと、担当者に知識がなく、適切な査定をしてもらえない、内見につなげてもらえないなどのトラブルが発生しかねません。

地元密着型の業者で、売買取引を手掛けている不動産業者に頼むことで、不動産の持つ価値をより正しく評価してもらえるでしょう。また、できればリノベーションも手掛けている業者であれば、物件の価値をさらに理解してもらえます。

まとめ

リノベーションを前提に中古物件を購入すると、比較的安価に、希望のエリアで、こだわりの物件に住めるといった、新築物件ではなかなか実現できない条件を実現できる可能性が大いに高まります。

一方で、リノベーション工事に追加費用がかかったり、住宅性能に不満が出るなどの思わぬトラブルに見舞われる可能性もあるため、勢いでの住宅購入は避け、ホームインスペクションなどを必ず実施しましょう。

また、リノベーションのノウハウを豊富に持った業者に相談をすることもおすすめします。

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